一、前言：
隨著科技的發(fā)展及社會的進步，人們對住宅的要求也日益提高，不再僅僅關注面積、綠化、周邊交通等條件，尤其在國家政府部門提出了建設資源節(jié)約型社會后，建設主管部門、建設單位及物業(yè)管理單位均在大力推崇環(huán)保、安全、節(jié)能、、舒適的建筑和樓盤。
在當前的住宅樓盤中，為了提供人們基本生存環(huán)境，配置了數(shù)量極大、分布離散的機電設備：如排風送風設備、照明設備、變配電設備及給排水設備、電梯等。
如何采用一些科技手段，以達到及時掌握設備運行情況、合理利用設備，節(jié)省能源、節(jié)省勞動力，確保設備安全運行，為業(yè)主提供節(jié)約、、環(huán)保的生活工作環(huán)境，是各方面迫切希望解決的問題。
其實，采用樓宇自控系統(tǒng)，是提高機電設備能源績效的一個普遍及有效的方法。
數(shù)年前，樓宇自控系統(tǒng)還主要用于建筑物內暖通空調設備的自動化控制。
近幾年，樓宇自控系統(tǒng)已涵蓋了建筑或樓盤中所有可控的機電設備，并成為“智能建筑或智能小區(qū)”*的基本環(huán)節(jié)。
二、樓宇自控在住宅小區(qū)的應用
可以對住宅樓盤中的各種設備進行工作狀態(tài)的實時監(jiān)測和控制，從而實現(xiàn)公共機電設備的*化管理并降低故障率
通常采用傳感器技術和計算機網(wǎng)絡通訊控制技術，根據(jù)使用要求，采用智能聯(lián)動開關方式和定時自動控制方式實現(xiàn)設備的自動監(jiān)測和控制。從而達到優(yōu)化整個小區(qū)各個設備的運行，延長設備壽命和節(jié)約能源的目的。
功能要求如下所述：
1、給排水設備(水泵、電控閥等相關設備)運行狀態(tài)監(jiān)測，控制、故障報警、查詢；
2、蓄水池(含消防水池)、污水池的水位高低監(jiān)測、報警、查詢；
3、變配電設備狀態(tài)顯示、控制、故障報警、查詢;
4、電梯運行狀態(tài)顯示、故障報警及停層顯示、查詢；
5、公共照明控制回路的狀態(tài)監(jiān)測、時序、聯(lián)動啟?？刂?、查詢；
6、燈光場景的設定及照度的調整、查詢；
7、送排風控制回路的狀態(tài)監(jiān)測、故障報警、啟?？刂?、查詢；
三、樓宇自控在住宅小區(qū)中的作用
樓宇自控在住宅小區(qū)的應用，究竟能帶來什么？
1、降低機電設備的能耗、有效節(jié)約能源支出。
在滿足使用要求的前提下，樓宇自控系統(tǒng)通過計算機控制程序，合理組織設備運行，對所有的設備進行監(jiān)視和控制，有效節(jié)省電能，減少不必要的浪費，使之運行費用為zui低。
● 照明系統(tǒng)——住宅小區(qū)的公共照明系統(tǒng)，通過時間表(或根據(jù)照度)控制，使被控燈具按時(按需)熄滅，避免長明燈。據(jù)統(tǒng)計這樣每年可節(jié)約電能約占樓宇自控系統(tǒng)造價的 10% 左右。
● 給排水系統(tǒng)——給排水系統(tǒng)中水泵與水箱、水池內水位狀態(tài)聯(lián)動，僅在需要時才投入運轉，避免不必要的浪費。同時保證不跑水，節(jié)約水資源。據(jù)統(tǒng)計這樣每年節(jié)約電費與水費約占樓宇自控系統(tǒng)造價的 5% 左右。
●送排風系統(tǒng)——住宅小區(qū)的送排風系統(tǒng)，主要集中在地下車庫、人防設施中，也有部分住宅建筑直接向樓內送新風。送排風系統(tǒng)通過時間表(或根據(jù)環(huán)境中二氧化碳濃度)，使風機設備按時(按需)啟停。據(jù)統(tǒng)計這樣每年可節(jié)約電能約占樓宇自控系統(tǒng)造價的 5% 左右。
2、預防突發(fā)事故發(fā)生，保護設備的投資
監(jiān)視設備運行狀況，一旦發(fā)現(xiàn)其中某臺設備運行異常，立即報警通知檢修人員前去檢查和維修；當一組設備中的某臺設備故障時，自動切換到備用設備。
對于臨時停電的情況，當恢復供電后，系統(tǒng)自動執(zhí)行順序啟動程序，可保證設備投運順利，避免啟動失敗對設備的損害。
3、延長設備使用壽命、降低管理及操作成本
● 系統(tǒng)實時監(jiān)測設備的運行狀態(tài)，系統(tǒng)可提供設備運行的完整記錄，可定期提醒用戶維護、保養(yǎng)。
●系統(tǒng)自動記錄設備的累計運行小時數(shù)，主、備設備自動切換運行，使各臺設備累計運行時間基本相近。
因此可以使設備的使用壽命加長，有效降低維護成本。
4、整個樓盤的所有機電設備集中管理，有效降低勞動力成本
在控制中心計算機界面上完成所有操作，極大地方便了機電設備的操作與維修，減少管理和維護人員數(shù)量以及其勞動強度。據(jù)統(tǒng)計這樣每年因此節(jié)省勞動力成本約占樓宇自控系統(tǒng)造價的 40% 左右。
由此可見，采用樓宇自控以后，管理水平、經(jīng)濟效益均明顯提高。
四、適合住宅小區(qū)的樓宇自控的特點
由于住宅小區(qū)自身的建筑特性和使用人員的實際情況，適合住宅小區(qū)的樓宇自控系統(tǒng)應該是：
1、功能實用
切實反映小區(qū)公共設備運行情況和關鍵故障狀態(tài)，并提供實時準確的量化數(shù)據(jù)，整個系統(tǒng)操作應易學、易維護，軟件要有友好的人機界面。
2、實施方便
充分考慮到小區(qū)的信號傳輸距離遠和信號離散的特點， 要求布線簡單可靠。
3、高性價比
系統(tǒng)的造價、服務成本及維護成本，要滿足住戶對物業(yè)管理、服務效率的高要求，又不能過多增加業(yè)主及物業(yè)管理單位的經(jīng)濟負擔。
4、高開放性
系統(tǒng)的結構應是開放性的，能滿足管理需要而增加的設備及樓盤建設延續(xù)的增加設備。
